Bayrampaşa Cezaevi Alanında Yükselen Kentsel Dönüşüm Projesi



 

 

Yıllar önce bir yazı kaleme almıştım. “Bir Daha Geri Dönmemek Üzere Elveda Bayrampaşa”. Bu yazıda da belirttiğim gibi Bayrampaşa Cezaevi alanı taşındıktan sonra çeşitli söylentilere gebe oldu. En nihayetinde şu anda boy boy yükselen binalardan da anlaşılacağı üzere bir yaşam merkezi inşa ediliyor. İstanbul’da ev sahibi olabilmek orta gelirli bir aile için epey güç hale geldi. Hatta İstanbul’dan alacağınız bir ev yerine memleketinizden üç belki de dört daire alabilirsiniz. Bahçesi de cabası. Bin bir hevesle geldiğimiz o İstanbul, son 10 yılda İstanbul olmaktan çıkmış durumda maalesef. Her yerden yükselen binalar gökyüzünü görmenize dahi olanak vermiyor.

Fotoğraf galerisi

Emlak işlerinden pek anladığım söylenemez. Ancak İstanbul’dan ev almaya kalktıysanız bir kere, artık bir emlak uzmanı olmanız an meselesi. Evlatlarımıza iyi bir gelecek bırakabilmek adına biz de İstanbul’da ev sahibi olmaya karar verdik. Tam da cezaevinin taşınma işlemleri bitmiş, çeşitli söylentilerin son bulmuş ve nihai kararın belli olduğu dönemde evimizi almak nasip oldu. Bayrampaşa’nın İsmetpaşa mahallesinin bir kısmını, kentsel dönüşüm kapsamında yeni oluşan yaşam merkezine taşıma kararı alınmış durumda. Kararın, imza ve talep toplama aşamasını henüz tamamlanmak üzere. Ancak Fikirtepe meselesinde olduğu gibi burada da kendini kepçelerin önüne atacak insanlar çıkacağa benziyor.
Gelelim projenin detaylarına; İBB tarafından kentsel dönüşüm kapsamında Kiptaş’ın yüklenici firma olarak gerçekleştirdiği projenin tüm detaylarına internet adresinden ulaşabilirsiniz. Temel olarak projenin ana hatları şu şekilde belirtilmiş.

  • “Yerinde Dönüşüm
    İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Bayrampaşa ilçesi sınırları içinde kalan İsmetpaşa Mahallesi’nde yepyeni bir kentsel dönüşüm projesine imza atıyor. Modern mimariyi mahalle dokusuyla birleştiren, kamusal alanlarla birlikte tasarlanan, site duvarlarıyla sınırlandırılmayan proje; ülkemizde ilk kez uygulanacak bir modelle hayata geçiriliyor.

    Bu model sayesinde; dönüşüm süresince hak sahipleri kiraya çıkmadan kendi evlerinde oturmaya devam ederek, projenin inşaatının tamamlanmasının ardından kendi seçtikleri konut ve iş yerlerine taşınabilecekler.

    İnşaat çalışmalarının KİPTAŞ tarafından yürütüldüğü proje, tamamı kentsel dönüşüm amacıyla yapılan ve sadece İsmetpaşa Mahallesi’deki Kentsel Dönüşüm ve Gelişme Alanı olarak ilan edilen bölgedeki maliklere sunulacak olan 2400 adet konut ve işyerini barındırıyor.

    Proje kapsamında; ticaret birimlerinin bir araya getirileceği çarşı caddesi, cami, kültür merkezi, medikal çarşısı, park, eğitim tesisi, açık spor alanları ve yürüyüş parkuru gibi alanlar, vatandaşa yepyeni bir yaşam standardı sağlıyor. Ayrıca; güneş enerji panelleri aracılığıyla kendi elektriğini üretecek olan akıllı binalar, İsmetpaşa’lı hak sahiplerine yenilikçi uygulamalar da sunuyor.

    İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Bayrampaşa’nın en değerli ve en büyük arazisini; bu özgün projeyle ve KİPTAŞ kalitesiyle, İsmetpaşa sakinlerine hizmet amacıyla değerlendiriyor. İnşaatı devam etmekte olan proje, mahalleyle iç içe, eski yaşam kültürünü yenilikçi ve sağlıklı yapılarla birleştirerek daha kaliteli bir yaşam sunuyor. Taşıt trafiğinden arındırılarak vatandaşa sunulan yeni yaşam alanında; bloklar arasındaki yaklaşık 900 m²’lik avluları ve diğer sosyal alanlarıyla daha güvenli, daha sosyal ve daha huzurlu bir mekân oluşturuluyor.

    Farklı büyüklüklerde 33 farklı daire planı ve 1+1, 2+1, 3+1 açık-kapalı mutfak seçenekleri ile hazırlanan proje, geçmişin izlerini bugünün dinamikleriyle birleştirerek vatandaşların hepsinde aidiyet duygusu oluşturacak detaylar taşıyor. Projedeki konut tipi çeşitliliği her zevke hitap eden ve her türlü ihtiyaca cevap verebilen alternatifler sunuyor. 9 veya 12 katlı olacak şekilde 2 blok tipini kademeli mimari sistemiyle sunan proje, güneşten ve manzaradan yüksek oranda faydalanma imkânı da sağlıyor. Her daireye bir otopark alanı sağlayan bu projeyle İsmetpaşa’nın en büyük problemlerinden birisi olan otopark sorunu da çözülüyor.”

Gelelim meseleye. Burada yıllardır yaşayan insanlar evlerini terk etmek istemiyor. Babalarından, atalarından kalan arsa daire haklarını yeni yapılacak olan projedeki dairelerle takas etmek istemiyorlar. Bu konuda safiyane düşünen ve bu niyetle evlerini, arsalarını takas etmek istemeyenler gayet haklı sebeplerle itirazlarını gerçekleştiriyorlar. Tabi eskiler(yaş olarak) yeni daireleri istemezken aynı evin içinde ya da yasal varisi olan şahıslar (çocukları, damatları, gelinleri) bu konuda oldukça istekli olabiliyor. Mart 2018 içinde ön sözleşme imzalarının tamamlanması planlanıyor. Sözleşmeleri imzalamak istemeyenler bir dernek kurmuş. Bu derneğe gidip ücretsiz avukat talebinde bulunulabilir.
Peki, işin diğer boyutu ne? Bir diğer boyutu da verilen tekliflerden memnun kalmayanlar.
Sistem nasıl işliyor? Kentsel dönüşüm kapsamında yer alan her daireye bir puan verilmiş. Bu puanlar evin yaşı, katı, bakısı, m2’si, bulunduğu cadde gibi etmenlere göre hesaplanmış. Bu puanlarınıza göre projeden kendi puanınızın üstünde olmamak koşuluyla istediğiniz daireyi seçme sansınız var. Hemen belirtmek gerek, aynı daireyi farklı iki veya daha fazla kişinin istemesi durumunda ne oluyor? Daire seçenekleri size sunulduktan sonra bir tarih veriliyor ve o tarihte randevular alınıyor. Ve ilk randevuyu alan evin sahibi oluyor.
Memnun kalmayanların şikâyetleri ise şöyle; kendi daireleri örneğin 100m2. Projeden alacakları daire 80m2. İster bu m2’yi kabul edecekler, ya da %10 ve daha fazla kesinti yapılmış ise üstüne bir miktar ödeme yapıp m2 büyütme hakkında sahip olacaklar. M2 bedeli yaklaşık 7000 tl olarak hesaplanmış. İnsanlar ne evleri küçülsünler istiyor ne de üstüne para ödemek. Para ödemek için can atanlar da hayli fazla.

Peki bu kesintiler neden yapılmış?
Şimdi size bunu bir örnekle açıklamaya çalışayım. Yan yana iki bina düşünün aynı arsa paylarına sahip iki bina. Biri üç katlı olsun, diğeri dört+ çatı katıma sahip olsun. Üç katlı olan bina 50 yıllık, diğeri ise 3 yıllık. Üç katlı bina sahibi evini müteahhite vermemiş, diğeri ise arsa üzerinden anlaşarak 2,5 dairesini alıp, ya satarak ya oturarak ya da elinde tutarak (kira) değerlendirmiş. Üç katlı binada oturan hak sahibine puan hesaplanırken evini 4 kat ve üzerine çıkarabileceği hesaplanarak çıkmadığı katların %15’i hak sahibine teslim edilmiş. Yani burada evini yenileyen ile yenilemeyen arasında bir mağduriyet söz konusu gözükmüyor. Diğer yandan binaların yıpranma paylarını hesaba katarsak evlerini yenilemeyenler daha karlı sayılabilir.
Yeni ev alanlar için şartlar pek değişmiyor. Biz m2’ye karşılık gelen m2’de ev seçtik. Daha yüksek katlardan talep edenler daha düşük m2’ye talip olmayı peşinen kabul etmiş oluyor. Aldığımız ev 5 yıllık bir binada bulunuyor. Şimdi mali değerine baktığınızda ise 350 bin TL’ye aldığımız evin kentsel dönüşümdeki karşılığı şu an için 700 bin TL ediyor. 4 sene için mükemmel bir yatırım gibi görünüyor.
Diğer yandan arsa üzerinde azami kat sayısına ulaşmış aynı zamanda bina yaşı yüksek olan hak sahiplerinde durum ne? İşte esaslı kesinti bunlardan yapılmış. Çünkü hem azami (4 kat+çatı kat) daire sahibi olmuşlar hem de binaları epey eskimiş. Bu durumda binalarındaki kat sayısı kadar daire alıyorlar ancak dairelerinin yıpranmasından ötürü m2 kesintisi yaşıyorlar. Ancak bu kesintileri isterlerse parasını ödeyip belli oranda geri alabiliyorlar. İşte esas mesele bu yapı planlarında ortaya çıkıyor. “Çünkü durduk yere beni evimden çıkarıyorsun ben neden üzerine para ödeyeyim” mantığı çok da doğru gibi geliyor. İşin amacına yani kentsel dönüşümün temel sebebine gelirsek, aslında üç beş metrenin çok da önem taşımadığı insanın hayatının her şeyden önce geldiği deprem konusu gündeme geldiğinde herkes kafasını önüne eğip “orası doğru” demekten kendini alamıyor. ’99 depreminde binaların tümü ayakta kalmış da olsa bundan sonra olası bir depremde ayakta kalabileceğini garantisi vermek mümkün değil. Olası can kayıplarını sayıya dökmek yürek burkuyor. ‘99 depreminden sonra birçok bina aslında yenilendi. Ancak eski binaların yüksek çoğunlukta olduğunu söylemek mümkün. Bayrampaşa çok eski yıllardan beri İstanbul’un yerleşim merkezlerinden biri. Dolayısıyla binaların yapılaşması adeta ağızdaki dişler gibi sımsıkı ve içi içe geçmiş evlerden oluşuyor. Ne bir bahçesi olan var ne de bir balkonu! Ne de arabalarını park edebilecekleri bir otopark mevcut. Pencereden baktığınızda gördüğünüz tek şey karşı komşunun penceresi. Gökyüzünü görebilmek için bile kafanızı pencereden dışarı çıkarıp bakmanız gerekiyor. Karşı bina ile aranızda 7-8 m’yi geçmeyen bir yol var. Bu yola da sağlı sollu arabalar park etmiş durumda. Değil bebek arabanızla gezmek tek başınıza bile yürürken arabalarla dans etmeniz gerekiyor. Bu durumda insanlar park yeri bulabilmek için evlerinden iki sokak ötede park yeri ancak buluyor.
Yeni proje park sorununu çözüyor. Her kat malikine, zemin altı otoparkında tapuya dahil bir arabalık park yeri veriyor. Böylelikle daha fazla yeşil alan daha fazla gökyüzü kazandırılmış oluyor. Proje kapalı site projesi değil. En dar cadde genişliği 15 m planlanmış ve daha geniş olan caddelerde sıralı dükkânlar şeklinde alışveriş alanları tahsis edilecek.
İşin bir diğer güzel kısmı kimse evinden çıkarılmadan inşa edilen yeni evine taşınacak. Bu da insanları 2 kat eziyetten kurtaracak. İlk proje tamamlandıktan sonra bir sonraki “ada”yı yeni yapılacak olan projeye taşımak suretiyle bir dizi dönüşüm gerçekleşecek.
İstanbul ulaşımında olmazsa olmaz metro hatlarından biri olan “Yenikapı-Atatürk Havalimanı” üzerinde yer alan proje içine “Sağmalcılar ile Kocatepe durakları arasında” yeni bir durak daha eklenmesi planlanıyor. Bu da elbette evin değerini mali açıdan arttırıyor. Ayrıca hemen yanında yer alan Forum İstanbul alışveriş merkezi ve İkea gibi mağazalar bu projeyi İstanbul en gözde yaşam merkezlerinden biri haline getiriyor.
Projenin bitmesi tahminen 2018 yılının sonu 2019 yılının başı gibi bekleniyor. Umuyorum ki herkesin gönlüne göre olur ve kimse bir mağduriyet yaşamadan huzurla oturma imkanı bulur.
Yatırım tavsiyesi olarak da şunu eklemek gerek. Bu projenin tamamlanmasının ardından bir sonraki “ada” proje bitiminde boşalacak olan binaların yerine, yine yeni bir proje, aynı sistemle inşa edilecek. Ve her yeni yapılanma ile evin değeri artacağından, eğer yatırım amaçlı ev almayı düşünüyorsanız bence geç kalmadan buradan ev alma konusunu bir düşünmenizi tavsiye ederim.



Bu yazıyı paylaş
Paylaş

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir